LA 시 지역 남가주의 뜨거운 주택과 임대 시장

요즈음의 최고 화제는 단연 국민투표 결과 EU 를 탈퇴하게 될 영국의 Brexit 이다.

So stupid! 멍청한 짓을 했다고 머리를 흔들면서 분개하는 미국인들을 여럿 보았다. 브렉시트가 미국 부동산 경기에

부정적인 영향을 미칠지는 두고보면 알겠지만 주택 시장은 여전히 심각할 정도로 뜨겁기만 하다. 브렉시트가 만든

불확실성 덕분에 모기지 이자율이 역대 최저 수준으로 급락하는 덤까지 생겼다.

남가주와 LA시 중심으로 주택과 임대 시장 상황을 살펴보려고 한다.

AP 뉴스에 따르면 LA시 지역 주민들이 미국에서 주택 스트레스를 가장 크게 받고 있다고 한다. 또한 시 주민의 주택

소유율이 미전국의 40개 대도시들과 비교해서 꼴찌라고 한다.

지난 몇년 동안 LA 시를 위시한 남가주의 주택들은 멈춤없이 상승하는 기현상을 보이고 있다. 캘리포니아 전체, 그리고 

미국의 다른 지역들도 마찬가지다. 사실 지금과 같은 부동산 열풍은 전 세계적인 현상이기도 하다. 주택 담보 부실 대출

위태로움이 마침내 터져버린 결과인 대불황 (great recession)이 시작된 지 7년 반만에 주택은 불황 전에 치솟은 가격에 

근접하거나 넘어서고 있다. 하지만 전문가들은 이번에는 결코 거품이 아니라고 주장한다.

미국의 대표적인 온라인 부동산 사이트인 'Zillow'의 경제 director의 의견에 따르면, 캘리포니아 주택들은 현재 연 6%의 

상승율를 보이고 있는데 앞으론 다소 주춤한 3%를 예측한다고 했다. 아직은 뜨겁기만 한 부동산 시장을 주택 부족, 구입

능력 저하, 입찰 경쟁 (shortage of housing, affordability crisis, bidding war) 이란 말로 설명하기도 한다. 부동산 전문가나

주택을 구입하려는 바이어(buyer) 들의 경험을 옮긴다면, 적당한 가격이 책정된 매물에는 여러 구매자가 달려들어서

overbid (정해진 가격에 웃돈을 얹어서 더 비싸게 구입을 제안하는 행위)로 팔리는 경우가 허다하다고 한다.

미국에서 주택은 한국의 개인 주택과 같고 콘도는 한국의 아파트와 같은 개념이다. 미국에서 아파트라고 하면 rent 를 위한

임대 주거지를 뜻한다. 요즈음에는 밀레니얼 세대이건 은퇴를 앞둔 세대이건 대도시에서 살기를 원한다. 일자리를 찿아서

또는 외롭지 않고 살기 편해서 도시로 향한다. 덕분에 대도시의 주택과 렌트 시장에는 매물이 귀하다. 서브프라임 모기지

파동으로 자그마치 800만 가정이 주택을 잃었다. 이들이 세입자로 전락하면서 렌트 시장을 더 달구었다. 현재 미국의 주택

소유율은 63.5%로 1948년 이후 최저라고 한다. 캘리포니아주의 주택 소유율은 54%미만이다. 그리고 LA 시 지역은 48.5%

이다.

왜 LA 시 지역 주민들의 주택 스트레스가 미국서 가장 높은 것일까?

주택 가격과 임대 거주지 렌트가 동반 상승하고 있기 때문이다. LA 시 지역 집값은 2015년에 6.5% 상승했다. LA 시 지역

주민은 수입의 36% 이상을 거주지에 소비한다. LA시 지역의 도시들에서는 고소득자만 주택 구입 능력이 있다고 한다.

LA 시 경우를 살펴본다면 주택과 콘도 가격 상승은 다운타운, 할리우드 그리고 한인타운이 주도하고 있다. 새 콘도나

아파트 건물이 들어서면 힙스터(hipster)들이 이사오고 근처의 건물주들은 덩달아 렌트를 올려 받는다. 개인 주택은

동네에 새 건물이 들어서는 것과 상관없이 물량 부족으로 가격이 오르고 있다.

모순적으로 지난 35년 사이에 연 10만~35만 소득의 미국 가정이 두배로 늘어났다. (1979년의 12.9%--> 2014년엔 29.4%)

상위 1%도 1979년엔 0.1%이었지만 2014년에는 1.8%로 증가했다. 상위 중산층(upper middle class)은 고급 IT 가전제품을

갖춘 넓은 집을 원한다. 이들 덕분에 남가주 대도시의 주택가격은 백만 달러, 이백만 달러, 삼백만 달러 이상을 가볍게 훌쩍

넘어버렸고 매도인은 복수 구매 offer sheet 덕분에 내놓은 가격보다 더 많이 받곤한다.

반면에, CNN 뉴스에 의하면 소득의 50%를 집에 지출하는 힘든 미국인이 천백만명 이상이나 된다고 한다. 이상적인 집세

지출 비율은 소득의 30%정도다. 통계에 의하면 아파트 공실율 5%가 건물주와 임대인 사이의 힘을 저울질하는 척도다.

5%가 넘으면 세입자들에게 보상이 있어야 렌트가 나가고, 5% 밑이면 렌트를 원하는 사람이 많다. 그런데 USC 대학의

Lusk Center for Real Estate (러스크 부동산 센터) 에 따르면 지난 5년 동안  LA시 지역 아파트 공실룰은 4.2% 정도라고

한다. 즉, 공급보다 수요가 더 커서 세입자들은 거주지 선택에 어려움을 겪는다.

남가주와 LA 지역에 주택과 콘도, 그리고 렌트 아파트의 공급이 원할하지 못한 이유를 알아보자.

간단히 말해서, 일자리는 늘고, 타주와 외국에서 인구는 유입하고, 은행 대출 이자가 역대급으로 낮으며, 매물이 턱없이

부족하기 때문이다. 또  임금 인상이 집세 상승을 따라가지 못해서 집을 구입할 down payment (주택가의 20~50%되는

몫돈)를 마련할 여력도 적다. 더우기 요즈음의 새아파트는 거의 고소득자를 염두에 두고 건설하기 때문에 시설의

최첨단화와 공동의 공간 등에 신경을 쓴다. 덩달아 서민들은 갈 곳이 없거나 더 많은 집세를 지불해야 하는 실정이다.

LA 시의 1 bedroom 평균 월세는 1,979 달러이며 2 bedroom 은 2,900 달러이다. 작년 보다 15% 상승한 액수다. 산타모니카

시는 1 bedroom 이 평균 3,000 달러에 이르지만 렌트할 아파트를 구하기가 하늘의 별을 따기다.

하바드 대학의 주택 문제 연구소는 LA 지역의 주택난과 노숙자 문제를 해결하려면 적어도 40만 채가 필요하다고 진단한다.

공급이 부족하니까 첫 주택 구매자가 선택할 적당한 가격의 매물이 적다. 좀 더 많은 액수를 저축해서 주택을 구입하려는

주택 구매자는 비싼 집세 때문에 저축이 아주 어렵다. 처음 구입한 작은 주택에 오래 거주한 집주인들이 좀 더 넓은 집으로

이사하고 싶어도(move up) 중간 가격의 괜찮은 주택은 이미 크게 올랐거나 매물이 없어서 결국 포기한다. 투자가들은

서브프라임 모기지 파동 후 폭락한 주택, 콘도와 아파트 등의 부동산을 헐값에 현금이나 많은 돈을 다운하고 사들였었다.

이들은 소유한 부동산들을 매도하지 않고 렌트 시장에 내놓아서 은행이자나 주식 투자 소득보다 훨씬 높은 고소득을 올린다.

결국 소득 불평등이 부동산 가격을 올리는 원인 중의 원인인 셈이다.

대불황 때는 house poor 란 말을 자주 들었다. 지금은 rent poor 란 말을 많이 하고 있다. 렌트비를 내다가 허리가 휜다는

말이다. 궁극적으로 주택 부족을 극복하는 길은 더 많은 건설이다. 그리고 집들 사이의 공간도 줄여야 한다. 캘리포니아는

매년 적어도 십만개 이상의 새로운 거주지가 필요하다고 한다. 하지만 주민들의 반대가 거세서 공청회 등 거쳐야할 규제가

많다. LA 시에서는 건축 허가 기간도 평균 8개월이나 된다. 건설 중에는 가주 환경법을 따르는지 점검을 계속 받아야 한다.

이런 모든 제약들이 노숙인들의 갑작스런 큰폭 증가 현상과 무관하지 않다.

LA 시 지역의 남가주에는 새 주거지 건설의 필요성이 절대적이다, 특히 교통이 발달하고 사람이 몰리는 대도시와 해안

근처에 건설이 촉진되어야 부족한 주거지를 매울 수 있다. 하지만 주변의 빈번해진 건설을 바라보는 내 눈, 많은 이들의

눈에는 걱정이 담겨있다. 우선 교통이 엄청 복잡해졌고, 먼지가 많아졌고, 어디가든 주차 공간을 찿기가 어려워졌다. 이미

안정된 주거지에 거주하는 사람으로서 계속되는 건설을 긍정적으로만 받아들일 수 없다. 어쨋거나 LA 시 도심 지역에 사는

사람들은 점점 더 복잡해지는 거주 환경을 피할 수 없는 듯하다. 도시의 팽창도 균형 안에 움직이기가 어려운가보다.

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